مفهوم جریان ثبتی

مفهوم جریان ثبتی

مفهوم جریان ثبتی

با توجه به این مطلب که برای درک درست از  جریان ثبتی، لازم است مفاهیم مربوط به آن بیان شود؛ این مبحث رادر قسمت جداگانه ای آورده ایم .

برای اشراف بر مفهوم جریان ثبتی لازم است ابتدا خود این اصطلاح توضیح داده شود، سپس مراحل مربوط به آن بیان شود و آنگاه در گفتاری جدا گانه برای افزودن بر اطلاعات مربوط به بحث و از طرفی تطبیق عملیات ثبتی با آن گفتار به انواع نظام های ثبتی اشاراتی شود. بنابراین این قسمت در  سه گفتار بیان خواهد شد.

 

1-1-1-  تعریف جریان ثبتی

از دیدگاه و به اعتبار وضعیت ثبتی املاک، اموال غیر منقول را به سه دسته  می توان تقسیم کرد:

1-املاک فاقد سابقه ثبتی: باتوجه به این که این املاک ثبت عمومی نشده است وحتی به صورت اختیاری نیز برای ثبت آن اقدامی نشده است ، هیچ گونه سابقه ای در اداره ثبت از آن ها موجود نیست . ( شهری، 1389، صص22-19)

2- املاک جاری املاکی است که در جریان مقدماتی ثبت می باشد و هنوز منجر به ثبت در دفتر املاک نگردیده است. این عملیات مقدماتی از زمان قبول تقاضای ثبت ملک شروع شده و سپس به ترتیب آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر و ملک تحدید حدود می شود و پایان این عملیات انقضای مدت مواعد اعتراض موضوع مواد 16 و 20 قانون ثبت و سپس ورود ملک به دفتر املاک  می باشد. ( یزدان پناه، 1390، ص144 )

بدیهی است صدور سند مالکیت نسبت به املاک جاری وقتی امکان پذیر است که تحدید حدود آنها به عمل آمده و زمان واخواهی نسبت به اصل و تحدید حدود سپری شده باشد. بنابراین اگر اعتراضی بر اصل و حدود ملک در جریان ثبت واقع شود، تا زمانی که نتیجه ی اعتراض معلوم و قطعی نشود، ملک عنوان جاری بودن خود را از دست نخواهد داد و یک ملک در جریان ثبت محسوب می شود.

3- املاک ثبت شده: منظور املاکی است که مراحل ثبتی آن به پایان رسیده است و وارد دفتر املاک شده است. ( جعفری لنگرودی، 1388، ص 187 ).

با توجه به این که به املاک ثبت شده و ثبت نشده عنوان جریان ثبتی  تعلق نمی گیرد ،از بحث ما خارج است. بنابر این موضوع این تحقیق، دسته دوم یعنی همان املاک جاری یا در جریان ثبت می باشد.

 

 

 

 

1-1-2- مراحل جریان ثبتی

برای ثبت یک ملک که در یک شهر یا محدوده ی شهر وجود دارد، ابتدا از طرف سازمان و ادارات ثبت یک سری عملیات مقدماتی صورت می پذیرد و سپس از طرف مالک یا مالکین یا معترضین یک روال مشخص قانونی  به ترتیب انجام می پذیرد و بعد از اتمام این عملیات ،ملک مورد نظر ثبت نهایی می گردد.

 

1-1-2-1-  تهیه دفتر توزیع اظهارنامه

یکی از دفاتر ثبت اسناد و املاک که در ماده یک آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک پیش بینی شده است؛ دفتر توزیع اظهارنامه می باشد.

با توجه به ماده 6 آئین نامه قانون ثبت اسناد واملاک نحوه ی تهیه ی این دفتر به این صورت می باشد که قبل از شروع به عملیات ثبت عمومی ،مامورین ثبت به وسایل مقتضی مالکین را مطلع و با اطلاع کدخدا و ریش سفیدان محل مورد نظر را به چند منطقه که حدود طبیعی داشته باشد ،تقسیم می کنند و مشخصات ملک و مالک را در کتابچه یا صورت مجلس نوشته و به امضاءکدخدا و ریش سفیدان می رسانند.

 

1-1-2-2-  ارائه اظهار نامه های ثبتی

اظهارنامه ی  ثبتی عبارت است از برگ رسمی ویژه ای که دارای فرم مخصوصی است و فصول مخصوصی دارد که به موجب آن، متصرف به عنوان مالکیت و یا به عنوان وقفیت و یا به عنوان خالصه اصالتاً و یا به نمایندگی از طرف غیر، اقدام به درخواست ثبت ملک می کند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 26 )

همانگونه که هر ادعایی نیاز به اثبات دارد و صرف اظهار از کسی پذیرفته نمی شود، در پذیرش اظهارنامه ی  ثبتی نیز، شروطی در نظر گرفته می شود که باید شخص متقاضی واجد آن شرایط باشد.

اولین شرط آن، متصرف بودن می باشد.حال این تصرف می تواند حسی باشد، می تواند معنوی باشد.

مقصود از تصرف حسی، تصرفی است که با یکی از حواس پنجگانه قابل درک باشد و تصرف معنوی زمانی است که آثار تصرف مادی متصرف بر آن ملک مشهود و معلوم نباشد .بلکه در عمل به موجب اسباب قانونی معین، مالک ملکی باشد. به عنوان نمونه ، فرض کنیم که کسی از پدرش قطعه زمینی را به ارث برده است که هیچگونه اثر مادی تصرف از دیوار و پی کنی و … در آن وجود ندارد؛ لکن فرض قضیه این است که این وارث، آن زمین را از راه وراثت تملک کرده است. حقوقدانان اصطلاحاً این را هم تصرف می دانند. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 45 )

البته تصرفی از لحاظ قانون مورد قبول است که مشروع باشد چه معنوی باشد و چه حسی. در این نوع تصرفات نیز گاهی مواقع تعارضاتی حادث می شود. به عنوان مثال،تعارض در تصرف در مالکیت یا وقفیت پیش می آید و یا در مالکیت و خالصه بودن زمین که حل این تعارضات با توجه به اصول حقوقی و اماره ها و عرف محل، قابل حل است.

مطلب مرتبط :   چگونگی ثبت اختراع در ایران

علاوه بر متصرف بودن، شخص متقاضی باید مدعی مالکیت نیز باشد.البته قانونگذار بدون آن که مشخص نموده باشدکه چه تصرفی به عنوان مالکیت است، تنها در ماده 35 قانون مدنی اثر حقوقی تصرف به عنوان مالکیت را پذیرفته است.

 

1-1-2-3-  انتشار آگهی نوبتی

از آن جایی که بر اساس مقررات ثبتی بعد از مرحله قبول اظهارنامه لازم است آگهی نوبتی منتشر شود، لذا ابتدا به مفهوم این آگهی خواهیم پرداخت. سپس مواردی را خواهیم گفت که مستثنی از انتشار  آگهی نوبتی می باشند.

الف- مفهوم آگهی نوبتی

ماده 11 قانون ثبت اصلاحی 10/7/1317 در مورد آگهی نوبتی می گوید: « اداره ثبت مکلف است تا 90 روز پس از انتشار اولین آگهی مذکور صورت کلیه اشخاصی را که اظهارنامه داده اند با نوع ملک و شماره ای که از طرف اداره ثبت برای هر ملک معین کرده است، در روزنامه آگهی کند. آگهی های نوبتی مذکور از تاریخ اجراء ماده 4 اصلاحی مورخ 3/12/1327 در دو نوبت به فاصله ی  30 روز منتشر خواهد شد.

چون این آگهی ها بر خلاف آگهی ماده 9 و 10 و برخلاف آگهی تحدید حدود که در قسمت بعد توضیح داده خواهد شد، در دو نوبت منتشر می شود،  آگهی نوبتی خوانده شده است. در آگهی نوبتی مفاد ماده 17 قانون ثبت نیز باید ذکر شود.

از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی مدت اعتراض شروع می شود و هر کس که پلاک مورد تقاضا را کلاً به زیان متقاضی از آن خود بداند و تقاضای درخواست کننده ثبت را نسبت به تمامی آن پلاک تقاضای باطل، بیهوده و خلاف واقع بداند، می تواند در مدت 60 روز نسبت به این تقاضانامه اعتراض نماید.

ب- استثنائات مربوط به انتشار آگهی نوبتی

برای رسیدن به اهداف ثبت اجباری املاک لازم است عملیات مقدماتی ثبت من جمله انتشار آگهی نوبتی به طور کامل انجام پذیرد.اما در بعضی مواقع اهدافی مهمتر از اهداف ثبت اجباری وجود دارد که قانونگذار در این موارد از انتشار آگهی نوبتی صرف نظر می کند.مهمترین آن هابه شرح ذیل است :

اول- اصلاحات ارضی:

در خصوص قانون اجرای اصلاحات ارضی و واگذاری زمین به زارعین ،قانونگذار انتشار آگهی نوبتی را لازم ندانسته است و ثبت محل را مکلف نموده است بدون انتشار آگهی نوبتی حصه متصرفی زارع را تحدید و به صدور سند مالکیت آن اقدام نماید. ( ماده 104 قانون اصلاحات ارضی )

دوم – اراضی زیر سدها:

در مورد ساختن سدها و تبدیل مالکیت خصوصی زمینهای مورد نیاز به زمینهای عمومی چون زمان ،نقش بسیار مهم و بعضی مواقع حیاتی را دارد، قانونگذار به مجری قانون (اداره ثبت )اختیار داده است که برای اجرای طرح، شناسایی مالک را از هر طریقی که ممکن است، انجام دهد و حتی در صورت ضرورت از انتشار آگهی نوبتی چشم بپوشد. ( جعفری لنگرودی، 1382، ص 87 )

 

سوم اعیانی املاک ثبت شده

اگر شخص مجاز در احداث اعیانی برای املاکی که سند مالکیت برای عرصه ی آن ها صادر شده است، برای اعیانی درخواست سند نماید، بدون انتشار آگهی نوبتی سند مالکیت برای وی صادر خواهد شد. ( ماده 104 مکرر قانون ثبت )

 

1-1-2-4- آگهی تحدیدی

نظر به این که اولین قدم در شروع مرحله ی  تحدید حدود انتشار آگهی مربوط به آن است و با توجه به این که تنظیم صورت مجلس تحدید حدود از لحاظ شکلی و حقوقی بسیار اهمیت دارد و به عبارتی شروع مهلت های اعتراض بعد از اتمام این نوشته می باشد و آشنایی مختصر با چگونگی انجام آن مفید  خواهد بود، بر خود لازم دانستیم این بند را در دو مطلب بیان کنیم. در مطلب اول، به مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن خواهیم پرداخت و در مطلب بعدی، تنظیم صورت مجلس تحدید حدود را توضیح می دهیم.

الف- مفهوم تحدید حدود و آگهی مربوط به آن:

تحدید که در حقوق ثبت املاک پس از انتشار آگهی تحدیدی صورت می گیرد، مشخص کردن حدود چهار گانه ملک و حقوق ارتفاقی و حد فاصل ملک با مجاورین آن ملک می باشد که این عملیات به وسیله ی مامور رسمی از طریق حوزه ی ثبتی محل انجام می پذیرد . ( حقیقت، 1370، ص 83 )

هدف از این آگهی که در ماده 14 قانون ثبت پیش بینی شده است  آگاهی مردم است از این موضوع که ملک معینی از طرف شخص یا اشخاص معینی مورد تقاضای ثبت واقع شده است، تا هر کس ادعا یا اعتراض به آن تقاضا دارد در موعد قانونی دادخواست بدهد. در این آگهی که از عموم اشخاص ذینفع اعم از متقاضی و غیره دعوت برای جلسه تحدید حدود می شود، هدف، تشخیص کیفیت حدود و مشخصات ملک است و باید دانست که تحدید حدود به هدف نهایی تقاضای ثبت ملک نزدیک است و آن را صورت خارجی می بخشد.

مطلب مرتبط :   مؤلفه‌های تأثیرگذار در رقابت پذیری

زمان انتشار آگهی تحدیدی بعد از نشر اولین آگهی نوبتی  می باشد و بنابر ماده 67 آیین نامه قانون ثبت فاصله بین نشر آگهی تحدیدی و روز تعیین حدود نباید کمتر از 20 روز و بیشتر از 60 روز باشد و باید در روزنامه ای منتشر شود که در آیین نامه مقرر شده است.

انتشار آگهی تحدیدی به صورت عمومی انجام می شود و آگهی تحدید اختصاصی استثنا می باشد که به موجب قانون مستثنیات مشخص شده است و بر اساس بخشنامه شماره 38-3 مورخ 25/1/54 در صورتی که آگهی نوبتی تجدید شود درصورتی آگهی تحدید تجدید خواهد شد که رای هیئت نظارت بر این امر هم صراحت داشته باشد. این بخشنامه می گوید « … در بند 2 ماده 25 قانون اصلاحی قانون ثبت خاطر نشان شده است هرگاه هیئت نظارت تشخیص دهد که در جریان مقدماتی ثبت املاک اشتباه موثری واقع شده، آن اشتباه و نیز اعمال بعدی که اشتباه مزبور در آن موثر بوده است ،ابطال و جریان ثبتی تجدید و یا تکمیل خواهد شد. بنابراین اگر به دستور هیأت نظارت آگهی نوبتی تجدید شود ،این تحدید، دلیل ابطال عملیات تحدیدی نیست ؛مگر اینکه تصریحاً در رای هیئت نظارت تجدید عملیات تحدیدی هم ذکر شده باشد.

ب- تنظیم صورت مجلس تحدید حدود:

بعد از آن که آگهی تحدید حدود منتشر شد، در روز تعیین شده در آگهی در محل تعیین شده، نقشه بردار و کارشناس ثبت با حضور متقاضی ثبت و مجاورین ( یا یکی از آن ها ) صورت مجلس تحدید حدود را بدون قلم خوردگی و کم و زیاد در عبارات تنظیم نموده و اگر اصلاح یا توضیح لازم باشد، طبق ماده 73 آیین نامه قانون ثبت در زیر صورت مجلس نوشته و به امضاء حاضرین می رسانند.

 

1-1-3-  انواع نظام های ثبتی

برای آن که بدانیم جریان عملیات مقدماتی ثبت که منتهی به ثبت ملک و صدور سند مالکیت می شود، مطابق با کدام نظام ثبتی می باشد، برخود لازم دانستیم ابتدا نظام های ثبتی موجود را توضیح داده و سپس این تطبیق را انجام دهیم.

به طور کلی دو نوع تقسیم بندی از نظام های ثبتی صورت گرفته است:

 

1-1-3-1- نظام های ثبتی ایستا و پویا

نظام ایستای زمین که متمرکز بر توصیف مجموعه ای از اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین می باشد، در واقع به این پرسش  پاسخ می دهد که چه کسی، کدام قطعه زمین را با چه مقدار حق دارا است. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 221 )

در این نظام ،تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می گردند، بدون آن که این اطلاعات به روز شوند. لذا قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمی تواند فراهم کند. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 221 )

اما در نظام پویای زمین علاوه بر جمع آوری حقایق اولیه در خصوص زمین به هنگام ثبت آن به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه می گردد. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 222 )

آن چه را که می توان در خصوص این توضیحات گفت و باعملیات ثبتی در نظام ثبتی ایران مطابقت نمود؛ این است که در نظام ثبتی ایران نیز جمع آوری حقایق اولیه در خصوص ثبت زمین وجود دارد و این امر از طریق توزیع اظهارنامه در بین مردم و پرس و جو در محل و پرسش  از ریش سفیدان و کدخدایان محل در خصوص مالکیت زمین های هر ناحیه صورت  می گیرد. همانگونه که گفته شد این اطلاعات در دفتری به نام « دفتر توزیع اظهارنامه » ثبت و ضبط می شود تا در مراحل بعدی عملیات ثبتی، این حقایق به عنوان اطلاعات مبنایی و اولیه مورد استفاده قرار بگیرد و در تعارض و تزاحم بین افراد به عنوان دلیل مورد استناد واقع شود که این جمع آوری اطلاعات به عهده ی  یک مرجع اداری به نام « اداره ی ثبت اسناد و املاک » گذاشته شده است و این اداره از طریق کارشناسان و خبرگان ثبتی و نقشه برداران این مهم را بر عهده دارد.

البته این حقایق و اطلاعات به روز رسانی می شود. بنابراین نظام ثبتی ایران مطابق با نظام پویای ثبت زمین می باشد.

در جمع آوری حقایق و اطلاعات و حقایق اولیه دو روش وجود دارد: روش منظم  و روش پراکنده.
( طباطبائی حصاری، 1389، ص 222 )

در روش منظم، مقامات قانونی ، یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی اعلام می کنند که دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده، ملزم به اعلام حقوقشان می شوند که این حقوق باید مستند به مدارک مورد قبول باشد . در پایان فهرستی  از قطعات مورد ثبت تهیه می شود که بیان می کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد. این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین آگهی می شود. حقوق مندرج در لیست که اعتراض نسبت به آن ها صورت نگیرد؛ در پایان مدت تعیین شده نهایی خواهد شد و ملک بر اساس همان اطلاعات ثبت می شود، اما در مواردی که اعتراض صورت می گیرد، تصمیم در خصوص این اعتراض ها توسط کمیسیون های خاص و کمیته های داوری می تواند اخذ شود و اگر لازم باشد، در نهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاهها مورد رسیدگی قرار می گیرد. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 224 )

مطلب مرتبط :   lمعرفی کارت امتیازی متوازن نسل اول

این نوع شیوه ثبت در قانون ثبت 1310 ایران برای ثبت املاک به کار برده شده است و به ثبت عمومی معروف است..[1]

در روش پراکنده، مقامات، عملیات کمتر انجام می دهند آن ها منطقه ای مشخص را آماده برای ثبت اعلام
می کنند. بعد از آن مردم می توانند برای ثبت اولیه املاکشان تقاضا کنند. ( طباطبائی حصاری، 1389، ص 224 ) این شیوه،درست در مقابل روش منسجم وجود دارد که اداره ثبت منتظر مردم نمی نشیند بلکه خود به استقبال آن ها می رود و تقاضانامه هایی را تسلیم آن ها کرده و آن ها را موظف می کند ظرف مدت مشخصی این تقاضانامه ها را تسلیم اداره ثبت کنند.

این شیوه در واقع همان ثبت اختیاری ملک است که کارایی چندانی ندارد. برای همین در نظام ثبتی ایران نیز کنار گذاشته شد.

 

1-1-3-2- نظامهای  ثبت شخصی و عینی

در نظام ثبت شخصی آنچه که مورد توجه قرار می گیرد، مشخصات خود مالک و دارنده حق است و با احراز زنجیره ی مالکیت اموال، مالک واقعی شناخته می شود؛ در حالی که در نظام ثبت عینی، تمرکز بر خود مالکیت و آن حق است و سند ثبتی ملک ،آئینه ی تمام نمای حقوق و تعهداتی است که بر ملک ثبت شده تعلق گرفته است . ( السان، 1348، ص60 )تفاوت این دو نظام در تفاوت نحوه ی جمع آوری اطلاعات موجود در آن ها می باشد. بر این مبنا که در نظام ثبت شخصی، داده ها و اطلاعات  مبنای ثبت اطلاعات مربوط به دارنده ی حق مالکیت است در حالی که  در نظام ثبت عینی، اطلاعات مبنای ثبت، اطلاعات مربوط به حق مالکیت موضوع ثبت است نه دارنده آن. ( توکلی، 1381، صص65-64 )

بنابراین فایده نظام ثبت شخصی در این است که به جلوگیری کردن از معاملات پنهانی کمک می کند. زیرا هر معامله و انتقال حقی که در این نظام صورت می گیرد به نام منتقل الیه آن حق، ثبت می گردد. اگر چه در این نظام، معمولاً طرفین معامله ملزم به ثبت اسناد و معاملاتشان نیستند، اما رعایت احتیاط و جلوگیری از خطر، آن ها را عملاً ملزم به ثبت می کند.

درنظام ثبت عینی، ثبت مال غیر منقول، موضوع و عنصر اصل ثبت است، به این معنی که در هر منطقه که تصمیم به ثبت املاک گرفته می شود ، آگهی ویژه نشر می یابد و در آن از تمام کسانی که خود را مالک ملک یا صلاحیت حقی بر آن می دانند، خواسته می شود که ظرف مدت معینی، مدعای خود را همراه با مستنداتش به اداره آگهی کنند و … ( توکلی، 1381، صص65-64 )

نتیجه ای که از این مطالب می توان گرفت ؛ آن است که معامله ای که در دفتر املاک ثبت
می شود، دلیلیت و تاثیر کامل دارد و حق عینی از زمان ثبت به منتقل علیه انتقال داده می شود و ثبت است که ناقل حق شمرده می شود و یکی از اهداف ضبط و ثبت در این نظام، انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله. ( رازانی، 1376، ص 104 )

نظام ثبتی ایران نیز در بسیاری از موارد با نظام ثبت عینی مطابقت می کند. با این تفاوت که دیدگاههای مختلفی در خصوص زمان انتقال مالکیت وجود دارد و اکثر اندیشمندان حقوقی انتقال مالکیت را از زمان وقوع بیع می دانند و تشریفات ثبت ملک را در صحیح بودن عقد، مؤثر نمی دانند و فقط از لحاظ اشخاص ثالث این تشریفات را مهم می دانند.

در نظام ثبتی ایران، جریان ثبتی روشی است برای پیش رفتن به سمت نظام ثبت عینی. زیرا بعد از آن که عملیات مقدماتی ثبت و در واقع جریان ثبتی ملک به پایان رسید، ملک وارد دفتر املاک شده و ثبت
می شود و طبق قانون، مالک کسی است که نام او وارد دفتر املاک شده است و ملک به نام او ثبت شده است.

[1]– ثبت عمومی در برابر ثبت عادی قرار می گیرد و تفاوت این دو نوع ثبت در اجباری و اختیاری بودن ثبت املاک است. در آغاز شروع به ثبت املاک، ثبت املاک در ایران به صورت عادی یا اختیاری صورت می گرفت که این امر باعث می شد شیوه ای منسجم و هماهنگ در ثبت املاک صورت نپذیرد و اهداف ثبت املاک تحت الشعاع این نوع ثبت قرار می گرفت. لذا قانون ثبت اسناد و املاک 1310 هجری شمسی  ثبت املاک غیر منقول را اجباری اعلام نمود و در مناطقی که مشخص می نمود مردم را مکلف به ثبت اموال غیر منقولشان می نمود و در صورت عدم انجام این امر برای آنها جرایمی در نظر می گرفت که در واقع مواد 9 و 10 و 11 و … قانون ثبت بیان کننده همین روش منسجم می باشند.

Close Menu